Wohnungsübergabe: Ablauf, Protokoll und Mängel beim Auszug

Bei der Wohnungsübergabe, auch Wohnungsabgabe genannt, prüft die Vermieterschaft den Zustand der Wohnung. Festgestellte Mängel und die Frage, wer dafür aufkommen soll, werden laut Mieterverband in einem Protokoll festgehalten. Für die Vorbereitung zählen der vereinbarte Termin, der Rückgabezustand und eine sorgfältige Prüfung des Protokolls.

Wann die Wohnung abgegeben wird

Laut Mieterverband ist die Wohnung spätestens am letzten Tag der Mietdauer zur Geschäftszeit abzugeben. Viele Mietverträge erlauben eine Abgabe bis zum Mittag des Folgetags. Vereinbaren Sie den konkreten Termin rechtzeitig mit der Vermieterschaft und prüfen Sie die Regelung im Vertrag.

Fällt der Erfüllungstermin oder der letzte Tag einer Frist auf einen Sonntag oder einen am Erfüllungsort staatlich anerkannten Feiertag, gilt nach Art. 78 OR der nächstfolgende Werktag. Abweichende Vereinbarungen bleiben vorbehalten. Für einen Samstag gilt diese Verschiebung laut Mieterverband nach weitverbreiteter Auffassung ebenfalls.

In welchem Zustand die Wohnung zurückgegeben wird

Nach Art. 267 OR muss die Mieterschaft die Sache in dem Zustand zurückgeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt. Vereinbarungen über eine bereits im Voraus geschuldete Entschädigung am Mietende sind nichtig, soweit sie über die Deckung eines allfälligen Schadens hinausgehen.

Für normale Abnützung haftet die Mieterschaft laut Mieterverband nicht. Bei übermässiger Abnützung ist nach dessen Darstellung der Zeitwert massgeblich; es sind nicht die gesamten Reparaturkosten zu tragen. Als Faustregel bezeichnet der Verband ein kleines Malheur als Beginn der übermässigen Abnützung. Die paritätische Lebensdauertabelle von Mieterverband und Hauseigentümerverband dient als Bezugsgrösse für die Amortisation von Einrichtungen.

Kleine, für den gewöhnlichen Unterhalt erforderliche Reinigungen oder Ausbesserungen muss die Mieterschaft nach Art. 259 OR nach Ortsgebrauch auf eigene Kosten erledigen.

Das Wohnungsübergabeprotokoll: lesen, bevor Sie unterschreiben

Das Protokoll dokumentiert Beschädigungen und Mängel sowie die Schäden, welche die ausziehende Mieterschaft bezahlen soll. Lesen Sie deshalb die einzelnen Feststellungen und die Zuordnung der Verantwortung, bevor Sie unterschreiben.

Eine Pflicht zur Unterschrift besteht laut Mieterverband nicht. Wer unterschreibt, akzeptiert nach dessen Darstellung die aufgeführten Schäden und deren Bezahlung; unterschreiben Sie deshalb nur, wenn Sie einverstanden sind. Bei Unsicherheit nennt das Merkblatt des Verbands einen Vorbehalt wie «Haftung bestritten» bei einzelnen Positionen.

Lassen Sie sich die Schlüsselabgabe schriftlich bestätigen, auch wenn die Vermieterschaft auf ein Protokoll verzichtet. Für einen späteren Einzug gilt nach Art. 256a OR: Wurde am Ende des vorangegangenen Mietverhältnisses ein Rückgabeprotokoll erstellt, muss die Vermieterschaft es der neuen Mieterschaft auf deren Verlangen bei der Übergabe zur Einsicht vorlegen.

Der Mieterverband erklärt Ablauf und Protokoll unter Mieterverband: Wohnungsabgabe & Protokoll.

Was ins Übergabeprotokoll gehört

Für das Wohnungsübergabeprotokoll sind folgende Punkte hilfreich:

• Datum und anwesende Personen
• je Raum festgestellte Mängel mit Grösse, Lage und möglichst Alter
• Vermerk, ob ein Mangel bereits beim Einzug bestand
• Feststellung, wer welchen Mangel übernimmt
• Vorbehalte bei einzelnen Positionen
• Anzahl der zurückgegebenen Schlüssel
• Unterschriften beziehungsweise Vermerk «nicht unterschrieben»
• Kopie für beide Seiten

Nach dem Merkblatt des Mieterverbandes gehen Schäden, die bereits bei Mietantritt bestanden, nicht zulasten der ausziehenden Mieterschaft. Eine präzise Beschreibung im Abgabeprotokoll hilft, bestehende Schäden und neue Feststellungen auseinanderzuhalten.

Mängel nach der Übergabe: was die Vermieterschaft melden muss

Bei der Rückgabe muss die Vermieterschaft den Zustand prüfen und Mängel, für die die Mieterschaft einzustehen hat, sofort melden. Unterbleibt dies, verliert sie ihre Ansprüche. Ausgenommen sind Mängel, die bei einer übungsgemässen Untersuchung nicht erkennbar waren; entdeckt sie solche später, muss sie diese sofort melden.

Gibt es kein Protokoll oder ist die Haftung unklar, verlangt der Mieterverband in seiner Auslegung eine schriftliche, detaillierte Mängelrüge innert weniger Arbeitstage. Allgemeine Bemerkungen genügen nach seinem Merkblatt nicht.

Nach der Protokollaufnahme sollen laut Mieterverband keine Reparaturen mehr selbst ausgeführt oder in Auftrag gegeben werden.

Die Regeln stehen im Obligationenrecht (Art. 267 und 267a).

Vor dem Termin: Reinigung und kleine Reparaturen

Kleinreparaturen ohne Fachwissen und der Ersatz von Kleinteilen sind laut Mieterverband Sache der Mieterschaft und sollten möglichst vor der Wohnungsabnahme erledigt sein. Grössere Beschädigungen soll eine Fachperson reparieren; der Verband empfiehlt, den Auftrag der Vermieterschaft zu überlassen und das Vorgehen vor der Abgabe zu klären.

Die Wohnung muss laut Mieterverband gut gereinigt zurückgegeben werden. Für die Nordwestschweiz beschreibt er eine regionale Besonderheit: Die meisten Mietverträge sehen dort eine besenreine Abgabe mit Reinigungspauschale vor.

Wer ein Reinigungsinstitut beauftragt, sollte laut Mieterverband eine Abnahmegarantie vereinbaren, also eine kostenlose Nachreinigung bei noch schmutzigen Stellen; zudem sollte jemand vom Institut bei der Abgabe anwesend sein. Das ist eine Empfehlung des Verbands und hängt von der Vereinbarung mit der Firma ab.

Welche Räume und Geräte Sie vor der Abgabe reinigen, zeigt die Checkliste für die Wohnungsreinigung.

Wenn Sie eine Reinigungsfirma für die Wohnungsabgabe beauftragen möchten, können Sie über Top-Offerten Offerten für die Reinigung vor der Abgabe von mehreren Firmen anfragen.

Mietkaution nach der Wohnungsübergabe

Nach Art. 257e OR darf die Bank die Mietkaution nur mit Zustimmung beider Parteien oder gestützt auf einen rechtskräftigen Zahlungsbefehl beziehungsweise ein rechtskräftiges Gerichtsurteil herausgeben. Hat die Vermieterschaft innert einem Jahr nach Mietende keinen Anspruch rechtlich geltend gemacht, kann die Mieterschaft bei der Bank die Rückerstattung verlangen. Mehr zu Konto, Versicherung und Rückzahlung lesen Sie unter Mietkaution: Konto oder Versicherung.

Häufige Fragen zur Wohnungsübergabe